Mua vs Thuê nhà - Bạn quyết định dựa vào yếu tố nào?
Kịch bản:
Tiết kiệm được 1 tỷ đồng. Bạn đang cân nhắc giữa 2 lựa chọn
- Mua nhà giá 3.3 tỷ. Bạn dùng 1 tỷ đồng tiết kiệm được đem đi trả 30% giá trị nhà, và vay phần còn lại từ ngân hàng với thời gian khoản vay là 20 năm.
- Tiếp tục thuê nhà 15 triệu/tháng. Bạn dùng 1 tỷ đồng tiết kiệm được đem đi đầu tư
Bạn muốn so sánh lựa chọn nào có lợi ích về mặt kinh tế hơn sau 20 năm?
Mô hình so sánh 2 lựa chọn
Link: https://my.causal.app/models/47260 Lưu ý: Mô hình hiển thị chưa tốt khi mở trên mobile browser.
Các tham số đầu vào giả định để so sánh 2 lựa chọn trong kịch bản trên:
Mua nhà:
- lãi suất vay ngân hàng: 10%/năm
- % tăng giá nhà kỳ vọng: 6%/năm
- chi phí ban đầu cho việc mua nhà (vd thuế, lệ phí...): 2% giá trị nhà (trả 1 lần)
- chi phí duy trì, bảo dưỡng nhà (vd thuế, chi phí): 0.5% giá trị nhà (trả hàng năm)
Thuê nhà:
- lợi suất đầu tư kỳ vọng: 12%/năm
- tiền thuê nhà: 15 triệu/tháng
- % tăng giá tiền thuê nhà: 2%/năm
Kết luận
Với các giả định như vậy thì theo mô hình:
Sau 20 năm (vào năm 2040, so với hiện tại) thì lợi ích kinh tế của việc Mua sẽ NHIỀU hơn so với lựa chọn Thuê nhà là 1.2 tỷ đồng
Screencap kết quả từ mô hình
Note: Kết luận giả định trên có nhiều hạn chế, phụ thuộc vào các tham số đầu vào như
- lãi suất vay ngân hàng mà bạn thương lượng được với ngân hàng. Và phần lãi suất thả nổi sau thời hạn cố định ban đầu (thường là 4 năm) là 1 rủi ro cần tính vào mô hình
- % tăng giá nhà kỳ vọng là 6%/năm thì sẽ không hợp lý nếu bất động sản là nhà chung cư
- lợi suất đầu tư kỳ vọng sẽ cao hơn nhiều so với 12%/năm nếu bạn tự tin rằng mình hiểu biết về các công cụ tài chính và có thể thắng XX lần lợi suất đầu tư trung bình của thị trường mà bạn tham gia
Note : payment scheme for references at EMI
Other buy vs rent what-if scenario and inputs to consider
- Michael Bluejay
- Hacker News
- Interesting inputs related to rent , interest fee in HCMC. Read more at VWA community
- Math of House Buying
- Ben Felix